פסק-דין בתיק ע"א 6439/05

השופט מ' גל:

1.        המערערת היא דיירת מוגנת במספר יחידות, בנכס המצוי ברחוב אגריפס 21 בירושלים. דירה אחת משמשת למגוריה ויתר חמש היחידות מושכרות על-ידה בשכירות משנה: שלוש יחידות למגורים ושתי יחידות לבתי עסק. המשיבה הייתה בעלת הנכס בין השנים 89' ל-97', ובשנת 2001 הגישה לבית הדין לשכירות תביעה שבגדרה עתרה לחייב את המערערת לשלם לה דמי שכירות כוללים, בסך של 405,447 ש"ח, עבור השנים 94'-97'. בשנת 97' מכרה המשיבה את הנכס לצד שלישי, שלימים הגיש אף הוא תביעה כנגד המערערת. במסגרת תביעה זו נקבע, כי עליה לשלם דמי שכירות גבוהים מאלה אשר שולמו לפי חוזי השכירות המקוריים, זאת לאחר שהצדדים שם הגיעו לידי הסדר לגבי פינוי של הנכס (ת"א 21182/98).

2.        את הזכויות לדיירות מוגנת בכל אחת ואחת מהיחידות בנפרד קיבלה המערערת מאמה, שהייתה בעבר בעלת הנכס. לטענתה, היא שילמה לאמה את מלוא תמורת דמי המפתח ואף מעבר לכך. לאחר מכן עברו זכויות הבעלות בנכס לאחיה של המערערת, שמכרו אותן למשיבה.

3.        בית הדין לשכירות קיבל את התביעה וחייב את המערערת לשלם למשיבה דמי שכירות, בסכומים העולים בהרבה על שיעורם המשוערך, אשר נקבע מלכתחילה בחוזי השכירות. הנימוק שעמד ביסוד פסיקה זו היה, כי הרווח שאותו הפיקה המערערת מהשכרת המשנה היה בלתי סביר ואף בלתי הוגן. לפיכך קבע השופט המלומד קמא, כי הגנת החוק הוסרה מהמערערת ועל-כן עליה לשתף את בעלת הבית בדמי השכירות שגבתה משוכרי המשנה. אף אם בפסק הדין נקבע, כי בנסיבות העניין לא חלות הוראות סעיפים 49 ו-54 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 - מכיוון שמדובר בהשכרת משנה של הנכס כולו ולא רק של חלק ממנו, לגבי כל אחת ואחת מהיחידות - ראה בית הדין להקיש אנלוגית מהמפורט בסעיפי חוק אלה, בכל הנוגע לקביעת דמי השכירות שבמחלוקת בין הצדדים. לפיכך נפסק, כי ההשתתפות אשר לה זכאית המשיבה מהמערערת, לגבי השכרת המשנה של החנויות, היא בשיעור של 50% מדמי השכירות המשולמים על-ידי דיירי המשנה; ואילו באשר להשכרת המשנה של הדירות, ההשתתפות תהיה בשיעור 75%. התוצאה הנובעת מן המסקנה האמורה היא, כי על המערערת לשלם למשיבה דמי שכירות בסכום העולה על 400,000 ש"ח. נכון להיום מגיע סכום זה, לטענת בא-כוח המערערת, לסך של כ-700,000 ש"ח.

4.        על פסק הדין האמור הוגש הערעור המונח לפנינו, שבמסגרתו טוענת המערערת לחוסר סמכות של בית הדין לשכירות לפסוק את שנפסק בו. לטענת עו"ד י' ננר, בא-כוחה הנוכחי של המערערת, בית הדין איננו מוסמך לחייב בתשלום עצמו -  להבדיל מקביעת סכום דמי השכירות. הוא גם איננו רשאי לקבוע דמי שכירות בתחולה רטרואקטיבית מעבר לשנה אחת אחורה, ואף אינו מוסמך לדון בבקשה לקביעת דמי שכירות המוגשת על-ידי מי שבעת הגשת ההליך כבר לא היה בגדר "בעל בית". המערערת מלינה גם על-כך שהסכומים אשר נקבעו בפסק הדין, אותם עליה לשלם מכוחו למשיבה, הוצמדו לשער הדולר ונוספה להם ריבית דולרית. בנוסף לכך טענה המערערת, כי אין להחיל בענייננו את הכללים החלים באשר להפקת רווח בלתי סביר או בלתי הוגן, כאשר מלכתחילה מטרת השכירות בכל אחד ואחד מהחוזים הייתה השכרת משנה. מכל מקום, כך סבורה היא, לא היה נכון לחייבה לשלם למשיבה אחוז מסוים מדמי השכירות ששולמו על-ידי דיירי המשנה, ואף לא הוכח שבכל פרק הזמן הנטען היו היחידות השונות מושכרות בפועל בשכירות משנה. עוד עמדה המערערת על הוויתור על דמי שכירות מוגדלים, שאמה (היא כאמור הבעלים המקורי) וויתרה לה במסגרת חוזי השכירות לדיירות מוגנת, שהקנו לה את הזכויות בנכסים השונים, תוך מתן היתר להשכירם בשכירות משנה.

5.        המשיבה מצדיקה בטענותיה את פסק-דינו של בית הדין לשכירות. לטענתה, גם אם ייקבע כי מדובר בהחלטה אשר ניתנה בחוסר סמכות, הרי שהטענה בנושא זה הועלתה לראשונה רק בערעור ועל-כן אין הצדקה לאיין את המעשה השיפוטי. עוד עמדה בטענותיה על מעשה בית-דין שנוצר לטענתה במסגרת ההליך המאוחר, שבגדרו נקבעו דמי שכירות גבוהים לבעל הבית החדש, חליפה של המשיבה. בנוסף לכך עמדה באת-כוח המשיבה, עו"ד מ' נועם, על כל יתר הנימוקים והטעמים כפי שפורטו בפסק-דינו של בית הדין לשכירות. לפיכך עתרה המשיבה לדחות את הערעור.

6.        בפסק הדין נערך דיון ארוך ומפורט בכל הנוגע לרווח בלתי הוגן או בלתי סביר של דייר מוגן מהנכס, בעת השכרתו בשכירות משנה. הדברים הגיעו כדי כך, שבית הדין סבר, כאמור, כי מתמלאים תנאי עילת הפינוי בהתאם לסעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר, ועל-כן גם לעניין דמי השכירות ניתן להסיר את הגנת החוק מהמערערת.

           לא נוכל לקבל עמדה זו בנסיבות המקרה דנן. התביעה לדמי השכירות צופה פני עבר בלבד, לשנים מסוימות בין שנת 94' עד שנת 97'. הקביעה שלפיה קמה עילת פינוי כלפי דייר, היא קביעה קונסטיטוטיבית של בית המשפט במסגרת הליכי פינוי (ע"א 683/82 דויטש נ' עיזבון פרל ז"ל,פ"ד לח(2) 729, 732 מול ד'-ה'). בנסיבות אלו בית הדין איננו רשאי לקבוע קיומה של עילת פינוי והסרת ההגנה, בכל הנוגע לתחולה לתקופת העבר. ואכן, מן הטעם האמור, בתי המשפט אינם מחייבים דייר מוגן בדמי שימוש ראויים, עבור תקופה הקודמת למועד קביעת קיומה של עילת פינוי, אפילו אם ההפרה התקיימה במשך שנים רבות קודם לכן. אין צריך גם לומר, כי בית הדין לשכירות איננו מוסמך להורות על פינוי של דייר מוגן מן הנכס, שכן סמכויותיו מצומצמות לעניינים הנובעים מפרקים ב'-ה' לחלק ב' של חוק הגנת הדייר (סעיף 140 לחוק; וראו גם ע"א (י-ם) 5267/04 שטייסל נ' רוזנפלד, דינים מחוזי). כך גם אין בכוחו ליתן הצהרה לעצם היות אדם דייר מוגן על-פי החוק (המ' 53/80 פרויד נ' שורץ, פ"ד לד(3) 805).

           זאת ועוד, בסעיפים 51 ו-57 לחוק הגנת הדייר, המקנים לבית הדין לשכירות סמכות לפסוק מחדש דמי שכירות לדירות מגורים ולבתי עסק - בנסיבות שבהן הצדדים לא הסכימו על שיעורם בעצמם - לא נמצאת עילה שעניינה הפרת תנאי השכירות באופן המקים עילת פינוי כלפי הדייר. במילים אחרות: עילת פינוי לחוד ועילה לקביעת שיעורם של דמי השכירות לחוד. לא ניתן אם-כן לקבוע דמי שכירות חופשיים באשר לעבר, אך מכיוון שהתמלאו כלפי הדייר תנאים המצדיקים פינוי של הנכס. כל הנאמר לעיל הוא כמובן בהנחה שמתקיימת עילת פינוי, שכן כפי שנראה להלן, גם אין בידינו להסכים כי עילת הפינוי האמורה התגבשה בענייננו.

7.        השאלה הניצבת לפנינו היא אפוא, האם בנסיבות העניין מתקיימת עילה לקביעה מחדש של דמי השכירות. הטענה אשר הועלתה על-ידי המשיבה בכתב תביעתה התבססה על הפקת רווח בלתי הוגן בידי המערערת, מעצם השכרת חמש היחידות לדיירי משנה בשכירות חופשית. בית הדין לשכירות קבע, כאמור, כי המערערת מפיקה מהשכרת המשנה רווח בלתי סביר ועל-כן עליה לשתף את בעלת הבית בחלק מרווחים אלה. סעיף 49 לגבי דירות מגורים וסעיף 54 לגבי בתי עסק, מתייחסים לסבירותו של הרווח, כדי ללמד על שיעור דמי השכירות הראוי להשתלם לבעל הבית. עם זאת, כפי שקבע בצדק השופט המלומד קמא, שני סעיפים אלה אינם חלים בענייננו, שכן הם דנים במצב שבו הדייר המוגן משכיר את הנכס כולו (ע"א 206/56 שינברג נ' וולובלצקיבע"מ, פ"ד י 1681, 1683 מול ב'; ע"א 117/73 מפעלי בני ברית בירושלים נ' אדלשטיין, פ"ד כז(2) 729, 736-737). בנסיבות אלו ביקש בית הדין לשכירות ללמוד מהמפורט בסעיפים הנ"ל על דרך ההיקש, שהרי בענייננו לית-מאן-דפליג כי חמש היחידות - זולת זו שבה מתגוררת המערערת - הושכרו במלואןלשוכרי משנה בשוק החופשי.

8.        התכלית העומדת ביסוד הוראות סעיפים 49 ו-54 לחוק הגנת הדייר, נועדה להבטיח כי דייר מוגן השוכר דירת מגורים כדי שתשמש לו קורת גג או בית עסק שישמש לו מקור פרנסה, לא יספסר בהם למטרת רווחים, גם אם תנאי השכירות אינם מונעים ממנו להשכיר חלק מהמושכר בשכירות משנה (ע"א 117/73 בני ברית הנ"ל, 737 מול א'). במילים אחרות: אם אדם שוכר בית עסק למטרה מסוימת - נניח לניהול בית מרקחת - והוא רשאי להשכיר בשכירות משנה חלק ממנו, יש לאפשר לבעלי הנכס ליהנות מהשכרת משנה זו, גם בנסיבות שהיא לא מגיעה עד כדי קיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(6) לחוק. מנגד לכך, חוק הגנת הדייר איננו מתערב ברגיל ברווחים שבעל עסק מפיק מעסקו במסגרת פעילותו לפי מטרת השכירות. הווי-אומר: אף אם ההכנסה מבית העסק, למשל בית המרקחת הנ"ל, היא גבוהה ביותר, אין בכך בלבד הצדקה לקביעה אחרת של שיעור דמי השכירות. אלה היו פני הדברים על-פי חוק הגנת הדייר בעבר ואלה הם פני הדברים גם כיום, מעת שהמחוקק החל לגלות דעתו להסיר עוד ועוד את הגנתו של הדייר המוגן, מפני תקרה של תשלום דמי השכירות. מכוח הוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983, שבהן נקבע כי לא תחול תקרת דמי השכירות לגבי בתי עסק מסוימים. הרשימה מונה סוגים רבים של בתי עסק, אולם לא נמצא בהם קריטריון מפורש של שיעור הרווח או של ההכנסה מאותו בית עסק.

           לנוכח האמור המסקנה היא, כי הרווח הבלתי הוגן צריך לנבוע מהשכרת משנה לבית עסק, שהיא כשלעצמה אינה מטרת השכירות. ככל שהדברים אמורים לגבי מגורים, השכרת המשנה אינה מגשימה את המטרה, שכן השכירות בדיירות מוגנת למגורים מיועדת להבטיח את קורת הגג לדייר המוגן ולא להבטיח לו מקור הכנסה נוסף. ואכן, לא בכדי סעיפים 49 ו-54 לחוק הגנת הדייר אינם מתייחסים להשכרת משנה של הנכס כולו, שהרי עניינם בנכס שהושכר למטרה אחת ולא נשללה האפשרות להשכיר בשכירות משנה חלק ממנו. גם סעיף 19 לחוק הגנת הדייר, המחיל את רצף תנאי השכירות החוזיים גם לתקופה הסטטוטורית, מתנה בסעיף משנה (ב) את האפשרות להשכיר את הנכס כולובשכירות משנה, בהסכמה מפורשת של בעל הבית: "על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה הדייר רשאי להשכיר בשכירות משנה את המושכר כולו, בין בבת אחת ובין חלקים חלקים, אלא בהסכמת בעל הבית".

           יוצא אפוא, כי רק על-פי הסכמה מפורשת רשאי הדייר להשכיר את הנכס כולו בשכירות משנה. ואכן, אלה הם פני הדברים כאשר מלכתחילה מטרת השכירות נועדה לשם השכרת משנה. ודוק: השופט דוד בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר(עדכון 5, 2002), מסייג את עילת הפינוי בשל השכרת משנה ועשיית רווח מופרז, לפי סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר, בכך שמלכתחילה מטרת השכירות לא הייתה לניהול עסקי הארחה ( שם, בעמ' 82/ג). לדידנו, אין כל הבדל אם מלכתחילה מטרת השכירות היא לעסק אירוח או אם מטרתה כאמור היא להשכרת משנה. בענייננו, אחת הדירות משמשת בפועל למגוריה של המערערת וכל יתר חמש היחידות מהוות למעשה עסק של השכרת משנה בידיה. זוהי מטרת השכירות כפי שהסכים לה בעל הבית המקורי (אמה של המערערת) וזוהי תכליתה של השכירות. בנסיבות אלו אין בוחנים, כאמור, את הרווח שמפיק הדייר המוגן מעסקו המגשים את מטרת השכירות המקורית.

9.        נובע מן האמור, כי טענות המשיבה לקביעת דמי שכירות בשל הפקת רווח בלתי סביר או בלתי הוגן, אינן מקימות עילה לשינוי דמי השכירות. עם זאת, אין בכך כדי לשלול מזכות בעל נכס לבקש לפסוק מחדש את דמי השכירות, לפי הקריטריונים שבסעיף 57 לחוק הגנת הדייר, ובעיקר סעיף משנה (2) בו, המתיר לבית הדין לשנות את שיעור דמי השכירות בנסיבות שבהן "חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות...". דא-עקא, לא על עילה זו נסמכה בענייננו העתירה בהליך שהוגש לפני בית הדין לשכירות.

           לא-זו-אף-זו. המשיבה רכשה את זכויות הבעלות בנכס בנסיבות שבהן היא ידעה או לכל הפחות היה עליה לדעת, כי המערערת מחזיקה במקום כדיירת מוגנת בשש יחידות, שחמש מהן ניתנות להשכרת משנה במלואן, כחלק מעסקה של המערערת לפרנסתה. חוזי השכירות בין המערערת ובין אמה, הבעלים המקורי, מגלים במפורש את מטרת השכירות ואת תכליתה ואף נוקבים בדמי השכירות כפי שסוכמו מלכתחילה. בנסיבות אלו היה בידיה לבחון את שיעור דמי השכירות המרביים המשולם עבור כל אחד מהנכסים, בהתאם לשיערוכו לפי הוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר.

10.      המסקנה היא אפוא, כי הן מנקודת המבט של ההסכמה בין "בעל הבית" המשכיר ובין המערערת כדיירת מוגנת, והן מנקודת מבט של הוראות חוק הגנת הדייר, בכל הנוגע לשינוי של דמי שכירות מרביים - נמצאנו למדים כי למעשה עתירת המשיבה אינה מגלה עילה כראוי.